Naast de kale huur: waarom servicekosten zo vaak voor gedoe zorgen
Een bedrag onder de kale huur op de jaarafrekening waarvan niemand goed kan uitleggen waar het voor staat — herkenbaar? Servicekosten zijn het stuk van de huur dat het meest tot discussie leidt, en dat is niet zo vreemd. Het is een voorschot dat maandelijks wordt betaald voor diensten die de verhuurder levert naast het wonen zelf: schoonmaak, energie voor gemeenschappelijke ruimtes, onderhoud. Pas achteraf, bij de jaarlijkse afrekening, wordt duidelijk of dat voorschot klopte met de werkelijke kosten.
Huurders betalen vaak jarenlang hetzelfde voorschot zonder de afrekening echt te controleren. Verhuurders rekenen soms posten door die er niet in horen, of laten de jaarlijkse afrekening gewoon achterwege. Vanaf 1 januari 2027 verandert dat stelsel ingrijpend door de Wet modernisering servicekosten — en die wet is precies waarom dit onderwerp nu meer uitleg verdient dan het tot nu toe kreeg.
Een verhuurder mag alleen kosten als servicekosten rekenen die horen bij een daadwerkelijk geleverde dienst, zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, glasfonds, liftonderhoud of een voorschot op stook- en energiekosten — nooit met een winstopslag erbovenop. Vanaf 1 januari 2027 legt de Wet modernisering servicekosten voor nieuwe huurcontracten een uitputtende lijst van toegestane categorieën vast: staat een kostenpost daar niet op, dan mag hij niet worden doorberekend.
Wat telt wel als servicekosten, en wat hoort gewoon bij de kale huur
Onder het huidige stelsel geldt geen vaste limitatieve lijst, maar in de praktijk van de Huurcommissie keren bepaalde categorieën steeds terug: schoonmaak van trappenhuis en hal, een glasfonds of glasverzekering, kosten voor een huismeester of conciërge, onderhoud van de lift, een gemeenschappelijke tuin, elektriciteit in gemeenschappelijke ruimtes, en het voorschot op stook- en energiekosten wanneer er geen individuele meter is. De gemene deler: er moet een concrete, aanwijsbare dienst tegenover staan. Een vage post als "diversen" of "beheerkosten" zonder omschrijving voldoet daar niet aan.
Dat verandert met de Wet modernisering servicekosten. Vanaf 1 januari 2027 komt er een uitputtende lijst van acht categorieën in het Besluit servicekosten, met bijbehorende rekenregels in de Regeling servicekosten. Een aantal bestaande posten wordt daarbij samengevoegd — huisvuil, huismeester en gemeenschappelijke ruimten vallen bijvoorbeeld samen onder één categorie "toezicht, beveiliging en vuil". Wat niet op die lijst staat, mag na 1 januari 2027 simpelweg niet meer als servicekosten worden gerekend in nieuwe huurcontracten. In een huurcontract woonruimte wordt dit onderscheid tussen kale huur en servicekosten vooraf vastgelegd, en dat is precies waar veel discussie achteraf wordt voorkomen.
De jaarafrekening: de verhuurder moet rekening en verantwoording afleggen
Het Burgerlijk Wetboek regelt servicekosten als onderdeel van de "andere vergoedingen" naast de kale huur, in Boek 7, titel 4, artikelen 258 tot en met 261b. De kern: het voorschot dat de huurder maandelijks betaalt is niet de uiteindelijke prijs. Loopt het servicekostenjaar gelijk met het kalenderjaar — en dat is voor de meeste huurders het geval — dan moet de verhuurder vóór 1 juli van elk jaar een afrekening geven die laat zien hoe de werkelijke kosten zich verhouden tot het betaalde voorschot.
Blijft die afrekening uit, dan verandert er onder de nieuwe wet iets wezenlijks: vanaf 2027 kan de Huurcommissie bij het ontbreken van een tijdige afrekening uitgaan van vaste, forfaitaire bedragen in plaats van de werkelijke kosten die de verhuurder zou moeten aantonen. Dat is een stok achter de deur die er nu niet op die manier is, en die verhuurders een extra reden geeft om niet te lang te wachten met de jaarlijkse afrekening.
Geen winstopslag, en alleen voor nieuwe contracten
Twee punten uit de nieuwe wet verdienen aparte aandacht, omdat ze op het eerste gezicht door elkaar lopen. Ten eerste: de wet stelt expliciet vast dat op servicekosten geen winst mag worden gemaakt. Een verhuurder mag de werkelijk gemaakte kosten doorberekenen, niet meer. Dat gold in de geest van de wet eigenlijk al, maar wordt met de Wet modernisering servicekosten een harde, uitdrukkelijke regel — los van de afzonderlijke percentagegrenzen die voor administratiekosten gaan gelden.
Ten tweede, en dat wordt nogal eens over het hoofd gezien: de nieuwe regels gelden in eerste instantie alleen voor huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten. Heeft u nu al een huurcontract, dan blijft voorlopig het huidige systeem gelden — tenzij u en uw verhuurder er samen voor kiezen om de nieuwe regels ook op het bestaande contract toe te passen. Niemand is dus verplicht om per 1 januari 2027 ineens anders te werken als het lopende contract van eerdere datum is.
Hoe u nagaat of uw afrekening klopt
Begin met de specificatie opvragen als de afrekening die ontbreekt of te summier is. Een serieuze afrekening laat per kostenpost zien: het totaalbedrag, de verdeelsleutel over de huurders, en het aandeel dat bij u terechtkomt. Leg dat naast het voorschot dat u het hele jaar al betaalde. Een verschil is normaal — daarom heet het voorschot ook voorschot — maar een post die u niet kunt thuisbrengen, of die jaar na jaar fors hoger uitvalt zonder duidelijke reden, is een signaal om door te vragen.
De Huurcommissie behandelt dit soort geschillen aan de hand van het Beleidsboek Servicekosten, waarin staat welke kostenposten zij als servicekosten erkent en hoe ze een afrekening of een voorschotbedrag beoordeelt. Komt u er met de verhuurder niet uit nadat u schriftelijk bezwaar heeft gemaakt, dan kunt u de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen over de afrekening of het voorschot. De exacte termijnen en de kosten van die procedure veranderen weleens, dus raadpleeg daarvoor de actuele informatie op huurcommissie.nl in plaats van op een vast getal te vertrouwen. Voor een breder overzicht van huurrechtelijke stukken en modellen rond de huurovereenkomst kunt u ons register contractenrecht raadplegen.
Servicekosten vooraf vastleggen voorkomt discussie achteraf
De beste timing om onenigheid te voorkomen is niet na de afrekening, maar bij het opstellen van het contract. Benoem elke servicekostenpost apart in plaats van één verzamelbedrag, koppel het voorschot aan een realistische inschatting van de werkelijke kosten in plaats van een rond getal dat nooit wordt herzien, en neem op dat er jaarlijks een afrekening volgt op basis van daadwerkelijke uitgaven. Dat geldt voor verhuurders die een nieuw contract opstellen, maar ook voor huurders die willen weten waar ze aan toe zijn voordat ze tekenen.
Stelt u zelf een huurcontract op, of wilt u een bestaand contract tegen het licht houden? In ons overzicht van downloadbare modelcontracten staat een actuele versie met een heldere servicekostenparagraaf, en met de aankomende wetswijziging in het achterhoofd is dat precies het moment om die paragraaf scherp te formuleren.
Veelgestelde vragen over servicekosten
Mag de verhuurder winst maken op servicekosten?
Nee. De Wet modernisering servicekosten stelt vanaf 1 januari 2027 expliciet vast dat op servicekosten geen winst mag worden gemaakt: de verhuurder mag alleen de werkelijk gemaakte kosten doorberekenen, zonder opslag.
Welke kosten mag de verhuurder vanaf 2027 nog als servicekosten rekenen?
Vanaf 1 januari 2027 geldt voor nieuwe huurcontracten een uitputtende lijst van acht categorieën, vastgelegd in het Besluit servicekosten. Kostenposten die niet op die lijst staan, mogen dan niet meer als servicekosten worden doorberekend.
Geldt de nieuwe wet ook voor mijn bestaande huurcontract?
Niet automatisch. De nieuwe regels gelden in eerste instantie alleen voor huurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari 2027. Voor bestaande contracten blijft het huidige systeem gelden, tenzij huurder en verhuurder samen afspreken de nieuwe regels ook daarop toe te passen.
Wat gebeurt er als de verhuurder geen jaarlijkse afrekening stuurt?
De verhuurder moet de huurder jaarlijks een afrekening geven op basis van de werkelijke kosten. Vanaf 2027 geldt bovendien: ontbreekt die afrekening, dan kan de Huurcommissie forfaitaire bedragen hanteren in plaats van de bedragen die de verhuurder zelf had moeten aantonen.
Wat is het verschil tussen het voorschot en de eindafrekening?
Het voorschot is het bedrag dat u maandelijks vooruitbetaalt naast de kale huur. De eindafrekening vergelijkt dat voorschot achteraf met de werkelijk gemaakte kosten: betaalde u te veel, dan krijgt u het verschil terug; betaalde u te weinig, dan moet u bijbetalen.
Wat kan ik doen als ik het niet eens ben met de afrekening?
Vraag eerst schriftelijk een specificatie op bij de verhuurder en leg uw bezwaar vast. Komt u er samen niet uit, dan kunt u de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen over de afrekening of het voorschotbedrag; de actuele termijnen en kosten van die procedure vindt u op huurcommissie.nl.
Waar vind ik de officiële lijst met toegestane servicekosten?
De categorieën die de Huurcommissie nu al hanteert staan in het Beleidsboek Servicekosten op huurcommissie.nl. De nieuwe, uitputtende lijst die vanaf 1 januari 2027 geldt voor nieuwe huurcontracten, wordt vastgelegd in het Besluit servicekosten en toegelicht op rijksoverheid.nl.