Een huurcontract woonruimte moet minimaal bevatten: partijen, adres en omschrijving van het gehuurde, ingangsdatum en contracttype, de huurprijs met servicekosten en indexering, de waarborgsom en de onderhoudsverdeling. Sinds 1 juli 2024 is onbepaalde tijd de wettelijke norm; tijdelijke contracten mogen alleen nog in een beperkt aantal wettelijk aangewezen gevallen.
Gratis model huurcontract woonruimte (Word)
Het model hieronder is opgebouwd volgens de huidige regels voor woonruimte: een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd als uitgangspunt, met invulvelden voor partijen, het gehuurde, huurprijs, servicekosten, waarborgsom, onderhoud en oplevering. Het bevat geen kant-en-klare bedragen voor huurprijsgrenzen of waarborgsom, omdat die jaarlijks wijzigen — die zoekt u zelf op bij de Huurcommissie of rijksoverheid.nl voordat u tekent.
Gebruik het als startpunt, niet als eindpunt: bij een woning in de gereguleerde of middenhuur, bij onderverhuur, of bij twijfel over het juiste contracttype is een korte juridische check vooraf goedkoper dan een procedure achteraf.
Welk contracttype mag u in 2026 eigenlijk nog aanbieden?
Dit is de vraag waar de meeste zelfgemaakte huurcontracten al mislopen. Tot 1 juli 2024 kon vrijwel elke verhuurder een tijdelijk contract van twee jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (kamers) aanbieden, dat vanzelf afliep zonder dat er een opzeggingsgrond nodig was. Die algemene mogelijkheid bestaat niet meer. Met de Wet vaste huurcontracten is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd sinds die datum weer het uitgangspunt voor nieuwe verhuringen van woonruimte, voor particuliere verhuurders net zo goed als voor beleggers en corporaties.
Er blijft een lijst met uitzonderingen over, maar het is een lijst — geen vrije keuze. Een tijdelijk contract van maximaal twee jaar is nog mogelijk voor onder meer studenten, mensen die met spoed woonruimte nodig hebben, jongeren, mensen die tijdelijk elders wonen na een scheiding om dicht bij hun kinderen te blijven, nabestaanden van een overleden huurder die niet als medehuurder verdergaan, en werknemers op de Waddeneilanden die daar normaal niet wonen. Daarnaast blijven verhuur onder de Leegstandwet (bij sloop of ingrijpende renovatie) en de diplomatenclausule of tussenhuur — waarbij de eigenaar of vorige huurder na een afgesproken periode terugkeert — toegestaan. Contracten die vóór 1 juli 2024 al liepen, veranderen niet: die eindigen gewoon op de afgesproken datum.
Valt uw situatie niet in een van die categorieën, dan is het antwoord simpel: onbepaalde tijd, met alle huurbescherming die daarbij hoort. Verhuurders die toch een tijdelijk contract opstellen buiten de uitzonderingen om, riskeren dat de rechter het beding gewoon negeert en er een vaste huurovereenkomst overblijft. Wie twijfelt over vrije sector versus gereguleerd, vindt de uitwerking daarvan op huurcontract woonruimte vrije sector; voor een stap-voor-stap opzet van de tekst zelf verwijs ik naar huurcontract opstellen model.
Een voorbeeld uit de praktijk: een particuliere verhuurder die zijn tweede woning verhuurt aan een net afgestudeerde starter, en daarbij simpelweg het oude sjabloon van twee jaar geleden hergebruikt met "huurperiode: 24 maanden, eindigt van rechtswege". Die starter valt onder geen enkele uitzonderingscategorie. Het beding sneuvelt zodra het ter discussie komt, en de verhuurder ontdekt op het slechtst denkbare moment — meestal wanneer hij de woning zelf weer nodig heeft — dat hij een huurder voor onbepaalde tijd in huis heeft die alleen via een van de vijf wettelijke gronden weg te krijgen is. Dat is geen uitzonderlijk scenario; het is precies waarom dit de eerste vraag moet zijn, niet een detail dat u er later bij verzint.
| Type overeenkomst | Toegestaan sinds 1 juli 2024 voor | Maximale duur | Huurbescherming | Hoe eindigt het |
|---|---|---|---|---|
| Onbepaalde tijd (de norm) | Alle huurders die niet onder een uitzondering vallen | Geen einddatum | Volledig: verhuurder heeft een wettelijke opzeggingsgrond nodig | Huurder zegt zelf op; verhuurder alleen via de rechter op een van de vijf wettelijke gronden |
| Tijdelijk, aangewezen doelgroep | Studenten, spoedzoekers, jongeren, gescheiden ouders, nabestaanden, Waddenwerknemers e.a. | Maximaal 2 jaar | Beperkt: geen opzeggingsgrond nodig bij afloop | Loopt automatisch af, mits tijdig aangezegd door de verhuurder |
| Leegstandwet | Woningen die wachten op sloop of ingrijpende renovatie | Duur van de leegstandsvergunning | Beperkt, vergelijkbaar met tijdelijk contract | Eindigt met het verstrijken of intrekken van de vergunning |
| Diplomatenclausule / tussenhuur | Eigenaar of vorige huurder keert na een afgesproken periode terug | Vooraf vastgelegde termijn | Beperkt, aflopend contract | Eindigt op de afgesproken einddatum |
| Tijdelijk contract van vóór 1 juli 2024 | Bestaande contracten, niet meer nieuw af te sluiten | Zoals oorspronkelijk overeengekomen | Zoals onder het oude recht | Loopt af zoals afgesproken; geen nieuwe van dit type meer mogelijk |
De WWS-grens: waarom "vrije sector" niet meer alleen een kwestie van de huurprijs zelf is
Een tweede laag, die nogal eens vergeten wordt zodra het contracttype geregeld is: de hoogte van de huur zelf. Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 inging, is het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend recht voor woningen tot en met 186 punten. Dat is niet zomaar een rekentool meer waarmee een huurder achteraf een te hoge huur kan aanvechten — het is de wettelijke prijsgrens zelf. Zit een woning op of onder de 186 punten, dan mag de huurprijs niet hoger liggen dan het bedrag dat bij dat aantal punten hoort, punt uit. Pas boven die grens is een woning geliberaliseerd en mag de markt de prijs bepalen.
Voor wie een huurcontract opstelt, betekent dit dat "we zitten toch in de vrije sector" geen aanname meer is die u aan het begin van het gesprek even neerlegt. U telt de punten: oppervlakte, WOZ-waarde, energielabel, voorzieningen, buitenruimte — en pas dan weet u in welk regime u zit. Het actuele aantal punten en de bijbehorende maximale huurprijs berekent u met de Huurprijscheck van de Huurcommissie; bedragen in euro's horen niet in een huurcontract-sjabloon te staan, want ze wijzigen jaarlijks.
De consequentie bij een te hoge aanvangshuurprijs is niet mild. Een huurder mag de Huurcommissie vragen de aanvangshuurprijs te toetsen; bij een tijdelijk contract kan dat nog tot zes maanden na het einde van dat contract. Blijkt de huur boven de maximale prijs bij het puntenaantal te liggen, dan moet de huur omlaag naar het wettelijk maximum. Wie servicekosten of jaarlijkse verhoging wil vastleggen, doet er goed aan dat te koppelen aan het puntenaantal in plaats van aan een vast bedrag — zie ook huurverhoging voor hoe de jaarlijkse verhoging precies werkt.
Er zit sinds 1 januari 2025 ook een handhavingskant aan: gemeenten mogen zelf bepalen hoe streng ze optreden tegen verhuurders die boven de dwingende WWS-prijs zitten, met waarschuwingen en boetes als instrument. Dat is een andere route dan de Huurcommissie, die alleen op verzoek van een huurder ingrijpt — de gemeente kan ook zonder klacht van de huurder handhaven. Voor een verhuurder betekent dit dat "de huurder klaagt toch niet" geen strategie meer is: het puntenaantal correct berekenen bij het opstellen van het contract is goedkoper dan achteraf gecorrigeerd worden door twee instanties tegelijk.
Wat hoort er sowieso in de tekst te staan, los van het type contract
Een mondelinge afspraak over het huren van een woning is op zichzelf rechtsgeldig, maar sinds 1 juli 2023 moet de verhuurder gemaakte afspraken schriftelijk bevestigen — een verplichting uit de Wet goed verhuurderschap. In de praktijk komt dat neer op: gewoon een volledig schriftelijk contract, en niet een half A4'tje met een handtekening eronder. Wat minimaal thuishoort:
Namen, adressen en geboortedata van huurder en verhuurder; een nauwkeurige omschrijving van het gehuurde inclusief eventuele bijbehorende ruimtes zoals berging of tuin; de ingangsdatum en het contracttype zoals hierboven besproken; de kale huurprijs, apart vermelde servicekosten, en de manier waarop de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Vergeet de bestemming niet te benoemen — bewoning, niet gebruik als kantoor of bedrijfsruimte, want daarvoor gelden heel andere regels dan voor een huurcontract bedrijfsruimte. Neem ook huisregels op als die relevant zijn — huisdieren, geluid, gebruik van gemeenschappelijke ruimtes — al is de juridische waarde daarvan beperkt: een algeheel huisdierenverbod houdt in de rechtspraak lang niet altijd stand, dus formuleer het als afspraak over overlast in plaats van als absoluut verbod.
Waarborgsom en servicekosten: twee aparte potjes
Voor overeenkomsten vanaf 1 juli 2023 geldt een wettelijk maximum voor de waarborgsom van twee maanden kale huur. Contracten van vóór die datum vallen buiten deze regel. Leg in het contract vast binnen welke termijn de borg na het einde van de huur wordt terugbetaald en onder welke voorwaarden een verhuurder mag inhouden — vage formuleringen hierover zijn een van de meest voorkomende bronnen van een procedure bij de kantonrechter.
Servicekosten zijn geen sluitpost die u erbij schrijft omdat het handig uitkomt. Specificeer wat eronder valt (schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes, glasfonds, voorschot stook- en energiekosten) en neem op dat er jaarlijks een afrekening volgt op basis van werkelijke kosten. Een uitgebreide uitwerking van wat wel en niet mag, staat op servicekosten.
Indexering: leg het mechanisme vast, niet een percentage
Een jaarlijkse verhoging hoort in het contract als een methode, niet als een getal dat u nu vastprikt. Koppel de indexering aan de wettelijk toegestane systematiek voor het moment van verhoging — die verschilt tussen gereguleerde en vrije-sectorwoningen en wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld. Een clausule als "de huur wordt jaarlijks verhoogd met het geldende wettelijke maximum, dan wel de toegestane inflatiecorrectie" houdt stand; een vast percentage dat u nu voor de komende tien jaar afspreekt, kan boven het toegestane maximum uitkomen en is in dat geval simpelweg niet afdwingbaar. De precieze mechaniek per jaar staat op huurverhoging.
Opzeggen: wie mag wat, en op welke termijn
Hier zit de asymmetrie die het huurrecht woonruimte kenmerkt, en die niet iedereen bij het opstellen van het contract even scherp op het netvlies heeft. Een huurder met een contract voor onbepaalde tijd kan gewoon opzeggen, zonder reden, met een opzegtermijn die doorgaans op één maand ligt. Geen discussie, geen rechter nodig.
Andersom werkt het niet. Een verhuurder mag de huur alleen beëindigen op een van vijf wettelijke gronden: de huurder gedraagt zich niet als een goed huurder (huurachterstand, overlast, verwaarlozing van het gehuurde), er is sprake van tijdelijke verhuur waarbij de verhuurder of vorige bewoner zelf terugkeert, de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik, de huurder gaat niet akkoord met een redelijk aanbod tot een nieuwe overeenkomst, of de verhuurder moet een geldend bestemmingsplan uitvoeren. Zonder een van die gronden, en zonder dat de huurder vrijwillig instemt, eindigt een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd niet — ook niet als beide partijen "eigenlijk wel weten" dat het niet meer werkt. Willen beide partijen er in onderling overleg een punt achter zetten, dan is een beëindigingsovereenkomst het geëigende instrument, geen mondelinge afspraak. Een compleet overzicht van de procedure staat op opzegging huur.
Onderhoud en oplevering: de bron van de meeste ruzies achteraf
Klein onderhoud — een lekkende kraan, het vervangen van een kapotte deurkruk, het bijhouden van de tuin — is voor rekening van de huurder. Groot onderhoud, zoals een lekkend dak, achterstallig schilderwerk aan de buitenkant, of een defecte cv-ketel die niet door verkeerd gebruik kapot is gegaan, komt voor rekening van de verhuurder. Een huurcontract dat deze verdeling niet expliciet benoemt, leunt op de wettelijke hoofdregel, en die is precies zo verdeeld — maar het scheelt een hoop discussie als het gewoon zwart op wit staat, inclusief een paar concrete voorbeelden die passen bij de specifieke woning.
Bij de start én bij het einde van de huur is een opnamestaat het instrument dat achteraf bewijst wie gelijk heeft over die ene kras in het parket of die vlek op het behang. Zonder opnamestaat bij aanvang staat een verhuurder bij vertrek van de huurder vaak met lege handen: je kunt niet bewijzen dat een gebrek er nog niet was toen de huurder introk. De volledige werkwijze, inclusief een format, staat op de pagina over de opnamestaat.
Onderverhuur: mag dat, en wat verandert er dan
De standaardregel is dat onderverhuur niet is toegestaan zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder — leg dat expliciet vast in het huurcontract, in plaats van te vertrouwen op de wettelijke hoofdregel alleen. Bij toestemming ontstaat een aparte rechtsverhouding tussen huurder en onderhuurder, met eigen afspraken over duur, prijs en opzegging, los van de hoofdovereenkomst. Wie hiermee te maken krijgt — als hoofdhuurder die een kamer onderverhuurt, of als verhuurder die dit wil reguleren — vindt de praktische uitwerking op onderhuur.
Loopt er al een tijdelijk contract? Dat verandert niet vanzelf
Verhuurders en huurders die vóór 1 juli 2024 al een tijdelijk contract hadden getekend, vragen zich soms af of de Wet vaste huurcontracten daar met terugwerkende kracht iets aan verandert. Dat is niet zo: een bestaand tijdelijk contract loopt af zoals oorspronkelijk afgesproken, op de datum die erin staat. Wat wel verandert, is wat er daarna gebeurt. Waar een verhuurder vroeger de vrijheid had om na afloop gewoon een nieuw tijdelijk contract aan te bieden, is dat nu alleen nog toegestaan als de huurder alsnog in een van de uitzonderingscategorieën valt. Is dat niet het geval, dan resteert bij verlenging een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd — ook al noemt niemand het zo in een gesprek aan de keukentafel.
Drie fouten die steeds opnieuw opduiken
De eerste: een tijdelijk contract van twee jaar afsluiten voor een gewone particuliere verhuur zonder dat de huurder in een uitzonderingscategorie valt. Dat beding houdt geen stand, en de verhuurder zit dan met een vaste huurovereenkomst die hij niet wilde.
De tweede: een huurprijs afspreken op basis van "wat de markt vraagt" zonder het puntenaantal te controleren voor een woning die feitelijk in het gereguleerde of middensegment valt. Dat leidt tot een verplichte huurverlaging zodra een huurder de Huurcommissie inschakelt, met alle administratieve rompslomp van dien.
De derde, kleiner maar hardnekkig: een waarborgsom van drie of vier maanden huur vragen bij een nieuw contract, terwijl het wettelijk maximum sinds 1 juli 2023 op twee maanden kale huur ligt. Verhuurders die een oud sjabloon hergebruiken, missen dit het vaakst.